空き家賃貸のデメリットとは？リスクを避けるための重要なポイント徹底解説。
空き家賃貸のデメリットとは？リスクを避けるための重要なポイント
空き家を相続した際、その処分方法として賃貸に出すことを検討する方も多いでしょう。
しかし、空き家を賃貸に出すには、いくつかのデメリットが存在します。これらのデメリットを理解し、適切な対策を講じることが、安心して空き家を管理するために重要です。
本記事では、空き家を賃貸に出す際の主なデメリットやリスクを詳しく解説し、それらを回避するためのポイントについても触れていきます。
1. 空き家賃貸の主なデメリット
1-1. 空室リスク
空き家を賃貸に出したとしても、必ずしもすぐに借り手が見つかるわけではありません。
特に地方部や需要が低いエリアでは、空室期間が長引く可能性が高く、家賃収入が得られない期間が発生します。
空室が続くと、固定費や維持管理費がかかる一方で収益がないため、経済的な負担が増大します。
1-2. 賃借人トラブル
賃借人とのトラブルも、空き家賃貸の大きなデメリットの一つです。
家賃滞納や物件の損傷、近隣住民とのトラブルなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。
これらのトラブルに対応するためには、時間や労力、そして場合によっては法的措置が必要になることがあります。
1-3. 管理業務の負担
空き家を賃貸に出す場合、物件の管理が必要になります。
賃貸管理には、家賃の回収や物件のメンテナンス、入居者の募集や対応など、多岐にわたる業務が含まれます。
これらの業務を自分で行うには多大な手間と時間がかかり、特に他の地域に住んでいる場合や、本業が忙しい場合には負担が大きくなります。
2. 賃貸管理の煩雑さとリスク
2-1. 賃貸管理会社への依頼とコスト
賃貸管理を専門の管理会社に依頼することも可能ですが、その場合、管理費用が発生します。
管理会社に依頼することで、管理業務の負担を軽減することはできますが、管理費が家賃収入から引かれるため、収益が減少します。
さらに、管理会社の質によっては、十分なサービスが提供されないこともあり、選定には注意が必要です。
2-2. 法令遵守と契約更新
賃貸に出す場合、賃貸契約や法令の遵守が求められます。
特に、契約更新時には賃借人との交渉や書類の作成が必要です。
また、建物の安全性や衛生管理についても法律で定められているため、それに従って管理を行う必要があります。
これらの手続きを怠ると、法的リスクが発生する可能性があります。
3. 賃貸に出す際の費用負担
3-1. リフォーム費用
空き家を賃貸に出す前に、物件の状態を整えるためにリフォームや修繕が必要になる場合があります。
特に築年数が経過している物件では、水回りの修繕や内装のリニューアルが必要になることが多く、これにかかる費用は無視できません。
リフォーム費用が高額になる場合、初期投資を回収するまでに長い時間がかかることになります。
3-2. 広告費用と入居者募集
入居者を募集するためには、広告費用が発生します。
不動産会社に依頼する場合や、インターネット上で広告を出す場合、一定の費用が必要です。
また、空室が長引くと広告費用がかさむため、コストが増大します。
3-3. 賃貸に伴う固定費
賃貸物件として運用するためには、固定資産税や火災保険、共益費などの固定費がかかります。
これらの費用は、たとえ空室であっても支払わなければならないため、経済的な負担となります。
特に、家賃収入が少ない場合や、空室が続いた場合には、これらの固定費が重くのしかかることになります。
4. 賃貸契約に関する法的リスク
4-1. 賃貸借契約の法的拘束力
賃貸借契約は法的に拘束力を持つ契約です。
そのため、契約書に記載された内容に基づいて双方が責任を持つことが求められます。
しかし、賃借人が契約内容を守らない場合、例えば家賃の支払いが滞った場合や、物件を損壊した場合には、法的措置を取る必要が生じることがあります。
4-2. 賃借人の退去問題
賃貸物件において、賃借人が退去しない場合や、退去後に物件が荒れた状態で返却された場合、修繕費用や立ち退き費用が発生する可能性があります。
特に、賃借人とのトラブルが長引くと、法的措置を取るための時間と費用がかかるため、大きな負担となります。
4-3. 契約違反時の対応
賃借人が契約に違反した場合、たとえば無断でペットを飼育したり、賃料の支払いが遅延したりするケースでは、賃貸契約の解除や損害賠償請求を検討しなければなりません。
しかし、これらの手続きは複雑で時間がかかるため、専門の弁護士に相談する必要がある場合もあります。
5. 賃貸需要の低迷によるリスク
5-1. 地域特性による空室リスク
物件が所在する地域によっては、賃貸需要が低迷している場合があります。
特に地方部や過疎地では、人口減少や住宅供給過剰の影響で、賃貸物件に対する需要が低く、空室リスクが高まります。
このような地域で空き家を賃貸に出しても、入居者が見つからず、結果的に売却を検討せざるを得ない状況になることがあります。
5-2. 賃料の下落リスク
賃貸市場の変動により、賃料が下落するリスクも考慮する必要があります。
市場が飽和状態にある場合や、景気が悪化した場合には、賃料の値下げを余儀なくされることがあります。
これにより、家賃収入が減少し、運用益が下がることがあります。
6. 物件の劣化と維持管理の問題
6-1. 経年劣化による修繕費用
賃貸物件として長期間運用する場合、経年劣化による修繕費用がかさむことがあります。
特に、空き家の期間が長かった物件は、内装や設備の老朽化が進んでいる可能性が高く、修繕やリフォームに多額の費用が必要です。
6-2. 維持管理の負担
物件の維持管理には、定期的な清掃や点検、設備の保守などが含まれます。
これらの維持管理を怠ると、物件の価値が低下し、賃借人が見つからない原因となります。
また、維持管理にかかる時間やコストも無視できません。
7. トラブル発生時の対応と費用
7-1. 法的トラブルの対処
賃貸運営においては、賃借人とのトラブルが発生することが少なくありません。
家賃滞納や契約違反、近隣トラブルなどが起こった場合、法的措置が必要になることがあります。
これらの問題を解決するためには、弁護士費用や裁判費用が発生し、時間もかかるため、経済的・精神的な負担が大きくなります。
7-2. 修繕費用の負担
賃借人が退去した後に、物件の修繕が必要になることがあります。
特に、賃借人が物件を傷つけたり、長期間にわたって使用した場合、修繕費用が高額になることがあります。
修繕費用が発生した場合、賃借人に請求することはできますが、回収できないリスクもあります。
7-3. 保険の活用
賃貸運営に伴うトラブルやリスクに備えるために、火災保険や賃貸経営保険に加入することが有効です。
これにより、突発的な損害や賠償請求に対して、保険金を受け取ることができます。
しかし、保険料の支払いも発生するため、費用対効果をよく考慮する必要があります。
8. よくある質問（Q&A）
Q1：空き家を賃貸に出すメリットは何ですか？
A：空き家を賃貸に出すことで、定期的な家賃収入を得ることができます。
また、物件の維持管理が行われることで、劣化を防ぐことができます。
Q2：空き家賃貸でよくあるトラブルは何ですか？
A：家賃滞納や物件の損傷、近隣トラブルなどがよく発生します。
これらのトラブルには法的な対処が必要になることが多く、対応には時間と費用がかかります。
Q3： 賃貸管理会社に依頼するメリットは何ですか？
A：賃貸管理会社に依頼することで、管理業務の負担を軽減でき、入居者対応や家賃回収などを代行してもらうことができます。
しかし、管理費が発生するため、収益が減少することがあります。
Q4：賃貸物件の空室リスクを回避する方法はありますか？
A：賃貸物件の空室リスクを回避するためには、物件の魅力を高めるためのリフォームや、適切な賃料設定が重要です。
また、賃貸需要が高いエリアでの運用が効果的です。
Q5：空き家を売却するか賃貸に出すか、どちらが良いですか？
A：空き家の立地や市場状況、あなたの状況に応じて異なります。
賃貸による定期収入を期待する場合は賃貸が良いですが、リスクや手間を避けたい場合は売却を検討することが有利です。
不動産一括査定を利用して、最適な選択を見つけることができます。
9. 空き家売却における不動産一括査定の活用
空き家を売却する際には、不動産一括査定を利用することで、複数の不動産会社から査定結果を受け取り、最適な条件で売却を進めることができます。
これにより、手数料を最小限に抑えながら、最も有利な条件で売却することが可能です。
不動産一括査定のメリット
- 複数の査定結果を比較できる
一括査定を利用することで、複数の不動産会社からの査定結果を比較でき、最適な条件で売却を進めることが可能です。 - 手間を削減
複数の会社に個別に依頼する手間が省け、効率的に査定を進めることができます。 - 売却活動がスムーズに進む
高額査定を提示する不動産会社と契約することで、スムーズに売却活動が進みます。
不動産一括査定の手順
- 査定サイトにアクセス
信頼できる不動産一括査定サイトを利用します。 - 物件情報を入力
売却する空き家の詳細を入力します。所在地、築年数、面積などを正確に入力することが重要です。 - 複数の不動産会社に査定依頼
入力した情報を基に、一括で複数の不動産会社に査定を依頼します。 - 査定結果を比較
送られてくる査定結果を比較し、最も信頼できる不動産会社を選定します。 - 売却活動を開始
最適な不動産会社と契約し、売却活動を開始します。
10. まとめ
空き家を賃貸に出す際には、様々なデメリットやリスクが伴います。
空室リスクや管理業務の煩雑さ、法的リスクなどをしっかりと理解し、それに対する対策を講じることが重要です。
売却か賃貸か迷った場合は、不動産一括査定を利用して売却価格がいくらぐらいになるのか、賃貸に出すとどれくらい収益が上がるのかを想定し、最適な選択をすることで、空き家を賃貸に出すか売却をするか判断基準になると思います。
この記事を参考に、空き家の管理もしくは処分をスムーズに進め、安心して不動産運用を行ってください。
空き家売却の基礎知識
不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握
不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告の6つのステップで進んでいきます。
不動産売却の流れの全体像
不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。
STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド
STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。
STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。
STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。
STEP6：不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。
不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール
不動産売却の媒介契約の種類
不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約の種類と比較
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。
①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上
②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上
③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意
※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。
※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。
不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】
不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。
①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税
※低廉な空き家の仲介手数料
⇒上限30万円（税抜）＋消費税
※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。
その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。
不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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