空き家売却時の確定申告手続きの必要書類と控除、税金対策まで解説

空き家売却時の確定申告手続きの必要書類と控除、税金対策まで解説

空き家売却時の確定申告手続きの必要書類と控除、税金対策まで解説

空き家を売却する際、必ず行わなければならないのが確定申告です。
譲渡所得税や3000万円の特別控除など、税金に関する知識を持っておくことで、適切な申告が可能になり、税負担を軽減することができます。
本記事では、空き家を売却する際に必要な確定申告の手順、必要書類の準備、各種控除の内容について詳しく解説し、初めてでも安心して手続きを進められるようサポートします。

1. 空き家売却における確定申告の必要性

1-1. なぜ確定申告が必要なのか？

空き家を売却した際、利益（譲渡所得）が発生すると、それに対して課税が行われます。
この譲渡所得税を計算し、納税するために確定申告が必要です。
また、確定申告を行うことで、特別控除などの税制優遇措置を受けることができ、税負担を軽減することが可能になります。

1-2. 確定申告が必要なケースとは？

一般的に、空き家を売却して譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
具体的には、以下のような場合に確定申告を行う必要があります。

• 空き家の売却で利益が発生した場合
• 特例や控除を適用して税負担を軽減したい場合
• 譲渡所得税や住民税が発生する場合

1-3. 確定申告をしないとどうなるのか？

確定申告を行わない場合、税務署からの指摘により、延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
また、税金の未払いが続くと、最悪の場合、差押えなどの法的措置が取られることもあります。
さらに、特別控除や減税措置を受けられなくなるため、税負担が大きくなります。

2. 確定申告に必要な書類一覧と準備方法

2-1. 必要書類の一覧

空き家売却の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

• 売買契約書の写し
  売却価格や取引条件を証明するために必要です。
• 登記簿謄本
  不動産の所有者や取引履歴を確認するための書類です。
• 取得費用に関する書類
  取得費用（購入時の費用や改修費など）を証明するための領収書や契約書が必要です。
• 譲渡費用に関する書類
  売却に伴う諸費用（仲介手数料、登記費用など）を証明する書類です。
• 住民票の写し
  特別控除を適用するために、被相続人が住んでいたことを証明する書類です。
• 遺産分割協議書
  相続に関する協議書で、相続財産の分割を証明します。
• 固定資産税評価証明書
  固定資産税の額や課税評価額を証明する書類です。

2-2. 書類の準備方法

必要書類は、早めに準備を進めることが重要です。
各書類は法務局や役所、銀行、不動産会社などから取り寄せることができます。
書類の取得には時間がかかる場合があるため、計画的に進めましょう。
また、書類が不足している場合は、早急に補完するように努めてください。

2-3. 書類の保管方法と提出時の注意点

書類は、確定申告の際に一度提出すれば済むわけではありません。
税務署からの確認や、控除の適用に必要な場合がありますので、コピーを保管し、原本も大切に保管しておきましょう。
また、提出時には漏れがないかダブルチェックを行うことが重要です。

3. 空き家売却に関する特別控除の種類

3-1. 3000万円特別控除

空き家を売却する際に最も活用される特別控除が「3000万円特別控除」です。
この控除を適用すると、譲渡所得から最大3000万円が控除されます。
この特別控除は、税負担を大幅に軽減できるため、適用条件をしっかり確認しておくことが重要です。

3-2. 特別控除の適用条件

3000万円特別控除を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 被相続人が居住していた住宅であること
• 相続開始後、一定期間内に売却されること
• 売却時に建物が一定の築年数以内であること
• 売却前に空き家が賃貸や事業に使用されていないこと

3-3. その他の控除と特例制度

空き家売却時には、3000万円特別控除以外にも、さまざまな控除や特例制度が利用できます。
例えば、「居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例」や、「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の所得税の軽減措置」などがあります。
これらの控除を適用することで、税負担をさらに軽減することが可能です。

4. 譲渡所得税の計算方法と節税対策

4-1. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

• 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
• 課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 3000万円特別控除
• 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

税率は、不動産の所有期間や売却時の条件により異なります。長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）は税率が低く設定されているため、所有期間による税額の違いも考慮して売却時期を決定することが重要です。

4-2. 節税対策のポイント

節税対策として、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 取得費や譲渡費用を正確に計上する
  取得費や譲渡費用が正確に計上されることで、譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税も軽減されます。
• 売却時期の調整
  長期譲渡所得の適用を受けるため、売却時期を調整して税率を下げることができます。
• 専門家への相談
  税理士や不動産の専門家に相談することで、最適な節税対策を講じることが可能です。

5. 確定申告の手続きと流れ

5-1. 確定申告の手順

確定申告は以下の手順で行います。

1. 必要書類の準備: すべての必要書類を揃えます。
2. 申告書の作成: 国税庁の確定申告書作成コーナーや税務署で申告書を作成します。
3. 申告書の提出: 作成した申告書を税務署に提出します。電子申告や郵送でも提出可能です。
4. 納税: 確定申告で算出された税額を納付します。納付期限に遅れないよう注意が必要です。

5-2. 申告期限とペナルティ

確定申告の期限は通常、翌年の3月15日です。
この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
特に多額の税金が発生する場合、期限内の申告と納税が重要です。

5-3. 電子申告のメリットと注意点

電子申告（e-Tax）は、インターネットを利用して確定申告を行う方法です。
電子申告を利用することで、手続きがスムーズに進み、控除額が増える場合もあります。
しかし、電子申告には事前にe-Taxの利用手続きを行う必要があるため、余裕をもって準備を進めましょう。

6. よくある質問（Q&A）

Q1: 空き家を売却した場合、確定申告は必ずしなければならないのですか？

A: はい、空き家を売却した場合は確定申告が必要です。
譲渡所得が発生した場合、申告をしないとペナルティが発生する可能性があります。
また、特別控除や税制優遇を受けるためにも確定申告は必須です。

Q2: 確定申告に必要な書類が一部足りない場合、どうすればよいですか？

A: 必要書類が不足している場合は、早急に取り寄せて補完してください。
提出期限が迫っている場合でも、できる限り必要書類を揃えたうえで申告を行うことが重要です。
不足書類は後日追加で提出できる場合もありますので、税務署に相談してみてください。

Q3: 3000万円特別控除は誰でも適用できますか？

A: 3000万円特別控除は、一定の条件を満たす場合に適用されます。
被相続人が居住していた住宅であることや、相続後に一定期間内に売却が行われることなどの条件を確認し、該当する場合は確定申告で申請してください。

Q4: 電子申告（e-Tax）で確定申告する場合、特別な準備は必要ですか？

A: 電子申告を利用する場合、事前にe-Taxの利用手続きが必要です。
マイナンバーカードやICカードリーダーライターを準備し、e-Taxサイトでの利用登録を行ってください。
これにより、インターネット上で申告手続きを完了させることができます。

Q5: 空き家売却で発生する税金を減らすための具体的な方法はありますか？

A: 税金を減らすためには、取得費や譲渡費用を正確に計上し、特別控除や特例制度を最大限活用することが重要です。
節税対策については税理士に相談することで、より効果的な方法を見つけることができます。

7. 空き家売却の不動産一括査定

空き家を売却する際には、不動産一括査定を利用することで、より有利な条件での売却が可能になります。
複数の不動産会社から査定を受けることで、最高額の査定を提示する会社を選べます。

不動産一括査定のメリット

• 複数の査定結果を比較できる
  複数の査定結果を比較することで、最適な売却価格を設定できます。
• 売却活動が効率的に進む
  高額査定を受けた不動産会社と契約することで、売却が迅速に進むことが期待できます。
• 手間を削減できる
  一括で査定依頼ができるため、個別に不動産会社を訪問する手間が省けます。

一括査定の手順

1. 査定サイトにアクセス
   信頼できる不動産一括査定サイトを利用します。
2. 物件情報を入力
   売却する空き家の詳細を入力します。所在地、築年数、面積などを正確に入力することが重要です。
3. 複数の不動産会社に査定依頼
   複数の不動産会社に一括で査定依頼を行います。
4. 査定結果を比較
   送られてくる査定結果を比較し、最も信頼できる不動産会社を選定します。
5. 売却活動を開始
   最適な不動産会社と契約し、売却活動を開始します。

8. まとめ

空き家を売却する際に、確定申告は欠かせない手続きです。
正確な申告を行うことで、税負担を軽減し、手元に残る金額を最大化することができます。
確定申告には多くの書類が必要であり、特別控除や特例制度の適用も重要なポイントです。
また、売却を成功させるためには、不動産一括査定の利用が効果的です。
この記事を参考に、空き家の売却と確定申告をスムーズに進め、安心して不動産取引を完了させてください。

空き家売却の基礎知識

不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告の6つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

STEP6：不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

 

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

 

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

 

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※低廉な空き家の仲介手数料
⇒上限30万円（税抜）＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。
その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためにも、まずは、無料一括査定をして相場や不動産の価値を把握しましょう。
　特に、相続の遺産分割・離婚の財産分与・住宅ローン滞納の任意売却で不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を売却を検討されている方は、少しでも高い価格で売却するために、まずは、無料一括査定で不動産売却価格の見積もりを比較して、相場や不動産の価値を把握しましょう。
　不動産売却価格の見積もりをした結果、530万円も高く売却ができた事例やその他、厳選したおすすめの不動産一括サイトを複数ご紹介。以下の【無料・簡単60秒！不動産一括査定で見積もり比較】をクリックして、相場や不動産の価値を把握しましょう。

無料・簡単60秒！
不動産一括査定で見積もり比較

 

 

空き家売却お役立ち情報

相続に強い税理士の選び方

 

相続に強い税理士の選び方
相続不動産を把握するのに、相続に強い税理士に依頼されたい方は、簡単に相続に強い税理士を探す方法はこちら。税理士には、得意分野があります。税理士であれば、必ずしも相続について詳しいわけではありません。相続で失敗しないためには、相続について詳しい税理士に相談する必要があります。相続に強い税理士に相談されたい方は以下をクリックしてご確認ください。
→相続に強い税理士をご紹介

不動産売却の基礎知識

不動産売却の基礎知識について、不動産売却の流れや手続きに必要な書類、不動産売却の査定から売買契約、決済・確定申告までのよくある疑問や注意点を解説。不動産売却がはじめての方にもよくわかるように図解で解説。不動産査定では、まずは、相場を把握するための不動産一括査定のおすすめサイトの比較や注意点と、無料で不動産査定や不動産売却相談できる地域のおすすめの不動産会社をご紹介。
⇒不動産売却の基礎知識はこちら

相続・遺産分割の不動産売却

相続した不動産が空き家や築古ボロ屋から一戸建て・マンション・土地の共有持分などの売却方法や相続不動産の買取業者、早期かつ高値売却の仲介業者のご紹介。
また相続不動産の登記名義変更などの必要な手続き、相続した不動産を売却するまでに必要な書類や、相続不動産の評価や税金など相続不動産に関するよくある疑問や失敗しないための注意点を解説。
⇒相続・遺産分割の不動産売却についてはこちら

離婚・財産分与の不動産売却

離婚による財産分与での不動産売却査定・売却方法の相談や非住み替え（引っ越しをしない場合）の不動産登記の名義変更などの必要な手続き、また不動産を売却に関する名義変更などの必要な書類や、離婚による不動産売却価格の評価や税金など、離婚による不動産売却・名義変更等での失敗しないため注意点やよくある疑問を解説。
⇒離婚・財産分与で不動産売却についてはこちら

住宅ローン返済遅延・滞納による任意売却

住宅ローン滞納による任意売却で不動産売却の価格査定や売却相談ができる仲介業者・早期・高値で買取業者のご紹介。住宅ローンが残っている場合や住宅ローンの解約手続きなど任意売却で必要な書類や手続き、よくある疑問について解説。任意売却でよくあるトラブルや競売の流れも解説。
⇒住宅ローン返済・滞納による任意売却についてはこちら

投資用不動産の売却

一戸建て賃貸物件や投資用区分マンションから稼働の悪くなったアパート、築古ボロアパート、マンション一棟、オフィスビル一棟、ロードサイド収益物件の不動産投資物件の売却方法や買取業者のご紹介。不動産投資ローン借り換え、空室対策など不動産投資のリスクや間違えた節税対策のなどメリットやデメリットを解説。失敗しないための注意点やおすすめ、お役立ち情報を解説。
⇒投資用不動産（アパート・一棟マンション・ビル）についてはこちら

底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却

底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却について解説。
底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件とは、どのような不動産か、売買のデメリットで買主が見つかりづらい点や価格が安くなる点を詳しく解説。底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の買取業者でおすすめの不動産会社をご紹介。
⇒底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却についてはこちら

空き家活用・賃料査定の無料相談

空き家は所有しているだけで税金や管理などのコストが掛かります。空き家を活用して、賃料収入を上げることもできます。実家を相続したが、住み予定がない。親が介護施設に入り、実家が空き家。一戸建て・マンションなど自宅を購入後、人事異動で空き家。一戸建て・マンションなど自宅を購入後、親の介護で実家で同居、自宅が空き家。上記のような理由で空き家になっている方は不動産売却と合わせて、空き家活用で賃料収入を得ることも検討して、売却するのか賃貸にするのかどちらが良いのかを比較しましょう。まずは無料で賃料査定。
⇒空き家活用・賃料査定の無料相談はこちら

不動産トラブルの無料相談

不動産トラブルなど不動産についてのお悩み・お困りごとは無料相談で解決。
隣地との土地境界が不明確で越境トラブル、隣地が空き家、ゴミ屋敷などでお困りの方、夫婦で共有持分の不動産の売却、借地権や底地権について契約・権利の譲渡・売却でお困りの方、賃借人が賃料未払いや退去の問題でお困りの方に無料相談ができるおすすめの専門家をご紹介。
⇒不動産トラブルの無料相談はこちら

不動産登記の無料相談

不動産登記についてのお悩み・お困りごとは無料相談で解決。
不動産売買で所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消の必要書類や手続きの流れ、費用など。不動産権利証や登記識別情報を紛失し、本人確認情報の作成方法。
不動産を相続したときの名義変更の相続登記や離婚の財産分与による不動産の名義変更、任意売却の名義変更の注意点など不動産登記に関する無料相談ができる専門家をご紹介。
⇒不動産登記の無料相談はこちら

不動産会社で不動産売却・不動産査定の無料相談

地域密着の不動産会社で空き家やマンション・一戸建て・土地など不動産売却や不動産査定の無料相談ができる不動産会社を探す。高値で早期売却や不動産買取ができる会社から相続の遺産分割・離婚の財産分与・住宅ローン滞納の任意売却の事情を考慮して非公開・秘密厳守での不動産売却ができる不動産会社をご紹介。以下、地域から売却を検討されている不動産物件の近く、もしくは、ご自宅の近くの地域の不動産会社を探して相談してみましょう。
⇒不動産会社で不動産売却・不動産査定の無料相談はこちら

無料・簡単60秒！不動産一括査定で見積もり比較

複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためにも、まずは、無料の不動産一括査定で複数の不動産仲介会社に査定の依頼をして相場や不動産の価値を把握しましょう。不動産売却価格の見積もりをした結果、530万円も高く売却ができた事例やその他、厳選したおすすめの不動産一括サイトを複数ご紹介。以下の【無料・簡単60秒！不動産一括査定で見積もり比較】をクリックして、相場や不動産の価値を把握しましょう。
⇒無料・簡単60秒！不動産一括査定で見積もり比較はこちら

 

空き家を不動産一括査定で見積り比較（無料）

  不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためには、まずは、不動産会社に個別相談をする前や売る売らないの判断の前に、無料一括査定をして相場や不動産の価値を把握しましょう。
　特に、相続・離婚・住宅ローン滞納の任意売却で不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を売却を検討されている方は、少しでも高い価格で売却するために、まずは、無料一括査定で不動産売却価格の見積もりを比較して、相場や不動産の価値を把握しましょう。
　空き家売却価格の見積もりをした結果、530万円も高く売却ができた事例やその他、厳選したおすすめの不動産一括サイトを複数ご紹介。以下の【無料・簡単60秒！不動産一括査定で見積もり比較】をクリックして、相場や不動産の価値を把握しましょう。

地域（エリア）から空き家売却や査定の相談する不動産会社を探す

空き家売却を検討されている物件の近くで地域密着の不動産会社、もしくは、ご自宅の近くの地域の不動産会社を探したいという方は、以下「地域の不動産会社を検索」をクリックしてください。

　高値で早期に空き家売却や空き家買取ができる会社から相続の事情を考慮して非公開・秘密厳守での売却ができる不動産会社をご紹介。