不動産売却の流れをわかりやすく図解。売却相談から決済までのスケジュールを解説【不動産コンパス】
不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握
不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。ステップごとに売主として準備すべき書類ややるべきことも解説していきますので、以下の記事をしっかりと確認していただき、不動産売却の全体的な流れを掴んで安心して売却できるようにしましょう。
不動産売却の流れ｜6ステップ
不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告6つのステップで進んでいきます。
不動産売却の流れの全体像
不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの６つのステップについて、解説していきます。
STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
STEP3：不動産の販売活動を開始
STEP4：不動産売買契約を締結
STEP5：不動産物件の引渡し・決済
STEP6：不動産売却の確定申告
3分でわかる不動産売却！
不動産売却の流れを6つのステップにわけて解説。
不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
まずは不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
不動産売買の仲介会社に連絡をして、不動産の売却相談の面談の日程を決めます。
基本的には、電話やメールだけでなく、対面で話をしたほうが信頼できる会社どうか判断しやすいと思います。
不動産売却は、3ヶ月～6ヶ月程度期間が掛かりますので、売却を依頼する不動産仲介会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切です。
※注意点
できれば仲介会社に相談に行く前に、不動産売却の基本的な流れなどを詳しい知り合いに聞いてみたり、インターネットや書籍などで情報取集し勉強してから相談にいきましょう。なんでもかんでも不動産仲介会社のいうことを鵜呑みにしてしまうのは危険です。
売却相談に行く際に、できれば事前に以下の書類を準備しておくと話が早いでしょう。
① 購入した時の売買契約書・重要事項説明書
② 登記簿謄本
③ 間取図、土地の確定測量図
④ 固定資産税・都市計課税納税通知書
売却相談の際に、次に不動産をいくらで売却をするのか、不動産の売却価格を決めるために不動産仲介会社が不動産の査定をします。
※ポイント
査定とは、不動産の仲介会社が不動産の売れそうな価格の値付けることです。
不動産市場の相場に対して高すぎると買手が見つかりませんし、逆に低すぎると売主が損をしてしまうため、不動産売却のなかでも重要なポイントです。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは、売却を検討している物件の周辺成約事例と比較して、実際に物件を見ていない状態で不動産の値付けをすることです。
訪問査定とは、実査定とも言われておりまして、不動産仲介会社の担当者が物件の内見をしてから、不動産の値付けをすることです。信頼できる不動産仲介会社が決まりましたら、担当者に内見をしてもらい訪問査定を受けるのが良いでしょう。
査定依頼の詳細については、下記関連記事をご参照ください。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド
※注意点
査定は１社だけ依頼するのではなく、複数の不動産仲介会社に依頼して査定の見積もり比較をしましょう。
不動産で全く同じものが二つ存在することはありません。不動産の売却価格は時価になります。1社だけで売却価格を決めるのではなく、複数の不動産仲介会社に依頼して査定の見積もり比較をすることで、価格の適正・妥当性をしっかり把握したうえで決めましょう。
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不動産売買の仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約の種類
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。
①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上
②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上
③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意
※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。
※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。
不動産売却の仲介手数料の計算式【簡易計算式】
不動産売却の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。
①不動産売買価格400万円以上
不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
②不動産売買価格200万円以上400万円未満
不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
③不動産売買価格200万円未満
不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税
媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決めたら、不動産仲介会社と媒介契約を締結します。
不動産の売却活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。
販売活動は売主の状況や売却する物件によって違いはありますが、不動産仲介会社が広告を出して、販売促進活動を開始します。
広告を見て興味を持った人から不動産仲介会社が問い合わせを受けます。
なお、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産仲介会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。不動産仲介会社から、メール・電話・手紙、訪問など何らかの方法で、販売活動の反響を定期的に連絡があります。
販売活動で購入希望者から問い合わせがあれば、不動産仲介会社が買主へ物件の説明や内見の案内をおこないます。
不動産仲介会社に全てを任せてもよいのですが、実際に売主が物件の内見に立ち会って案内・説明を行うこともあります。
また内見の内覧日を調整や事前準備も行う必要があります。不動産仲介会社とよく相談をして内見の対応をしましょう。
内見が終わったら、不動産仲介会社経由で買主からの回答を待ちます。
物件の内見を経て購入意思が固まった人から不動産仲介会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。
この段階で買主からの値引き・条件交渉を受けることもあります。
買主が確定した販売活動は終了になります。
※ポイント
不動産の売却で一番むずかしいところですが、値引き交渉の他にも引渡し時期なども条件の交渉があることもあります。
事前にしっかりと売却条件を固めておき、買主から提示された条件で譲歩するか判断できるようにしておきましょう。
売却条件がまだ固まっていない方は、まずは複数の不動産仲介会社に査定を依頼して、見積もりの比較をしましょう。
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買主と売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」をおこない、特に問題がなければ、不動産売買契約を締結いたします。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者の事務所に四者が集まって契約手続きするケースが多いです。
どうしても売主と買主の都合が合わないときには、四者が集まらずに別々の日に書類のみで契約手続き（持ち回り契約）を行うことも可能です。手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法などを事前に決めた上で、売主・買主の署名捺印を別日に行います。
売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。
① 実印・認印
② 身分証明書
③ 印鑑証明書
④ 収入印紙
契約場所に集まり、契約手続きを行います。
まずは、宅地建物取引士が同席し重要事項説明・契約内容の読み合わせを行います。
契約内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印を行います。
契約手続きでは、契約書に署名の押印をおこない、用意した書類をもとに本人確認を行います。
本人確認が完了し、契約に署名捺印が完了しましたら、買主から手付金の支払いいたします。
契約後、印紙貼られた契約書原本を売主・買主が一部ずつ持ち帰えり保管することになります。
これで売買契約は完了になります。
不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。
決済の前には必要書類を準備しておきましょう。決済時に売主の必要書類は以下のとおりです。
① 実印・認印
② 権利証・登記識別情報
③ 身分証明書
④ 印鑑証明書
⑤ 収入印紙
⑥ その他 鍵・設備の説明書など
まず、司法書士が売主に不動産の名義を買主に変更するための所有権移転手続きの書類の記入と必要書類が揃っているかを確認します。所有権移転手続きの書類が準備できたことを確認したら、売主が不動産売買代金から手付金を除いた残代金を買主から受け取ります。また、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関の住宅ローンの返済を同時に行います。
金融機関に住宅ローンの一括返済・不動産仲介会社に仲介手数料・司法書士に登記費用を支払い、決済が完了になります。
※注意点
土地や一戸建ての場合、売買契約の条件として、買主への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量を行う場合があります。
約3ヶ月の期間が掛かりますので、契約後早めに依頼をしましょう。
決済時に隣地との境界の覚書と確定測量図を買主に提出します。
銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。金融機関に連絡すると、抵当権抹消書類の準備をしてくれます。所有権移転手続きをする司法書士と金融機関との抵当権抹消書類の読み合わせの確認もありますので、遅くとも売買契約直後に金融機関に連絡しておきましょう。
不動産の権利証・登記識別情報がない場合は、決済を行う事ができないため、決済の1ヶ月前までには探しておきましょう。万が一、紛失していた場合「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。費用は5~10万円が相場で、作成までに2～3週間ほど期間が掛かります。
これで不動産売却手続きは完了になります。
不動産売却の確定申告
不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。
確定申告を行うことで、不動産売却の利益にかかる税金の額を減額することが出来る場合や不動産売却によって損失があった場合でも損失を減らすことが出来る場合の特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きとなります。
ご自身でもできますが、手続きに不安な方は税務署に相談するかもしくは税理士に相談してもよいでしょう。
以下、確定申告についてどんな書類を準備すべきかをまとめましたので参考にしてください。
① 税務署から確定申告書・計算明細書を取得
② 不動産売買契約書のコピーをする
③ 会社から源泉徴収票を取得
④ 市区町村役場で住民票を取得
⑤ 法務局で建物・土地の登記事項証明書を取得
確定申告書等の書類が記入できたら、税務署で確定申告の手続きをおこないます。
確定申告を終えたら、確定申告が完了になります。
まとめ
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。ステップごとに売主として準備すべき書類ややるべきことも解説していきますので、上記の内容をしっかりと確認していただき、不動産売却の全体的な流れを掴んで安心して売却できるようにしましょう。
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