中古マンション売却査定で相場を知るため一番大事なポイントと注意点を解説【不動産コンパス】
中古マンション売却査定で相場を知る一番大事なポイントと注意点
マンションの売却をご検討の方はまずは売却価格を知るために査定に出して相場把握をする必要があります。
査定で大事ポイントは査定金額はもちろんのことですが、それ以上に根拠が大事です。
注意点としてなぜこの金額になるのか根拠を、しっかりと確認し、ヒアリングしましょう。
中古マンションの売却査定で相場を知るための注意点
中古マンションの査定で、不動産会社によっては、査定額に差が出ることが多いです。
また、大手だからとか、担当者がいい方だからといって
必ずしも査定がしっかりとした信用できる査定とは限りません。
不動産仲介会社によって物件の得意不得意があったり、地域の不動産市況情報を知っているかなどで査定額に差が出ることがあります。また不動産会社の都合の良いように査定することもできるからです。
査定書の中をよく見ると、根拠もなく8割掛けになっていて
マイナス査定になっているケースがあります。
複数社の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較して相場を把握しましょう。
中古マンションの売却査定で相場を知る一番大事なポイント
国土交通省は発表している住宅の不動産価格指数になります。
2013年からマンション価格が右肩上がりになっていることを示しています。
最新のマンション価格の市況を知っている不動産会社どうかで査定額に差が出るとともに、マンションの売却価格にも大きく影響を及ぼします。マンションは取引価格が大きいため、数百万円の差がでることはよくあることです。
一つの査定書を見ても判断が付かない場合は、複数社に査定の依頼を出して、査定額を比較したほうがよいでしょう。
査定書の良いところは、近隣の成約事例の情報をもらうことができます。
ご自身でも入手した成約事例とお持ちのマンションなどの不動産のと良し悪しを比較してみましょう。
そのうえで、はじめて不動産会社の根拠の信ぴょう性がわかります。
査定書を比較して根拠に納得できるところに売却をお任せしたほうが良いでしょう。
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その他不動産売却お役立ち情報
マンション売却査定の注意点・お悩み解決法４選
マンション売却の査定についての注意点やお悩み解決方法を解説。
■査定の際の注意点
正確な情報の提供: 査定額は提供される情報に大きく左右されます。マンションの正確な築年数、面積、間取り、リフォーム歴などの詳細を伝えることが重要です。
複数の業者に査定を依頼する: 一つの業者だけではなく、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より適切な市場価格の判断が可能になります。
市場状況の理解: 不動産市場は常に変動しています。地域の市場動向や近隣の売買情報を理解することが、現実的な査定価格の把握につながります。
改修・リフォームの影響を考慮する: 改修やリフォームは価値を向上させることが多いですが、必ずしも査定額の大幅な上昇につながるとは限りません。改修内容が市場の需要と合っているかを考慮することが重要です。
■悩み解決策
適切な情報の準備: 査定に必要な全ての情報を正確かつ詳細に準備しましょう。不明な点は事前に確認しておくと良いでしょう。
専門家の意見を参考にする: 不動産のプロフェッショナルの意見を参考にすることで、現実的な査定価格の設定や、売却戦略を練る際の助けになります。
タイミングを見極める: 市場状況は常に変化しています。売却タイミングを見極めるために、最新の市場情報をチェックし続けることが大切です。
リフォームの効果を理解する: リフォームが必ずしも高い査定価格につながるとは限りませんが、購入希望者にとって魅力的なポイントになることもあります。リフォームの効果を慎重に検討し、必要であれば行うと良いでしょう。
■まとめ
マンションの売却査定は、多くの要素が影響します。適切な情報提供、市場状況の理解、そして複数の意見を参考にすることで、適切な査定額の把握と、スムーズな売却プロセスを実現できるでしょう。不動産売買の成功は、情報と準備にかかっています。
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不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握
不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。
不動産売却の流れの全体像
不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。
STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。
STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。
STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。
※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。
不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール
不動産売却の媒介契約の種類
不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約の種類と比較
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。
①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上
②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上
③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意
※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。
※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。
不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】
不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。
①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税
※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。
不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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不動産売却お役立ち情報
不動産売却の基礎知識
⇒不動産売却の基礎知識はこちら
相続・遺産分割の不動産売却
また相続不動産の登記名義変更などの必要な手続き、相続した不動産を売却するまでに必要な書類や、相続不動産の評価や税金など相続不動産に関するよくある疑問や失敗しないための注意点を解説。
⇒相続・遺産分割の不動産売却についてはこちら
離婚・財産分与の不動産売却
⇒離婚・財産分与で不動産売却についてはこちら
住宅ローン返済遅延・滞納による任意売却
⇒住宅ローン返済・滞納による任意売却についてはこちら
投資用不動産の売却
⇒投資用不動産（アパート・一棟マンション・ビル）についてはこちら
底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却
底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件とは、どのような不動産か、売買のデメリットで買主が見つかりづらい点や価格が安くなる点を詳しく解説。底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の買取業者でおすすめの不動産会社をご紹介。
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