離婚後に知っておきたい不動産の注意点
離婚は心身ともに負担が大きく、その後の生活の再スタートにおいて、不動産の取り扱いは重要なテーマとなります。
特に共有名義や住宅ローンが残る場合、適切に対応しなければ将来のトラブルの原因になります。
本記事では、離婚時の不動産にまつわる注意点を整理し、適切な選択をするためのヒントをお伝えします。
1. 離婚時の不動産の取り扱い方
1-1. 財産分与と不動産
離婚に伴い、夫婦で築いた財産は「財産分与」の対象となります。
不動産も例外ではなく、夫婦の共有財産として処理されます。
住宅ローンが残っている場合、ローン負担の問題も同時に解決する必要があります。
1-2. 名義変更の必要性
離婚後に一方が不動産を引き継ぐ場合、その不動産の名義を変更する必要があります。
しかし、名義変更には相手方の同意が必要なため、スムーズな協議が求められます。
2. 不動産を共有名義のままにするリスク
2-1. 共有名義がもたらすトラブル
離婚後も不動産を共有名義のままにすると、将来的なトラブルの原因となります。
不動産の売却や賃貸の際、共有者全員の同意が必要なため、意見が一致しない場合には物件の処分が難しくなります。
2-2. 住宅ローンと支払い義務
住宅ローンが残っている不動産の場合、共有者の一方がローンを支払わないと、連帯保証人や共同名義人に支払い義務が生じます。
このため、離婚後の生活に予期せぬ負担が発生する可能性があります。
3. 離婚後の不動産売却のポイント
3-1. 売却のタイミング
離婚後に不動産を売却する際、タイミングが重要です。市場の動向を見極め、価格が高騰している時期を狙って売却することで、最大の利益を得られます。
3-2. 一括査定の活用でスムーズな売却
不動産を売却する際は、不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
複数の不動産会社から査定を受けることで、最適な売却条件を見つけやすくなります。
4. 名義変更や住宅ローンの注意点
4-1. 名義変更の手続きと費用
名義変更には登記手続きが必要で、司法書士の協力が求められることがあります。
また、登記変更には費用がかかるため、予算も考慮する必要があります。
4-2. 住宅ローンの再契約
離婚後に一方が不動産を引き継ぐ場合、ローンの再契約が必要です。
しかし、金融機関が再契約に同意しないケースもあり、その場合は新たな融資を受ける必要が生じます。
5. トラブルを回避するための具体的な対策
5-1. 弁護士や専門家への相談
不動産の取り扱いは法律や税金に関わるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
弁護士や不動産コンサルタントと協力し、最適な解決策を見つけましょう。
5-2. 公正証書での合意の確保
離婚協議の結果、不動産に関する取り決めを公正証書として残すことで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。
6. 離婚不動産売却のよくある質問（Q&A）
Q1. 離婚後も共有名義のままにしておくことは可能ですか？
A: 可能ですが、トラブルのリスクが高く、将来的な不動産の処分が難しくなるため、できるだけ早めに解消することをおすすめします。
Q2. 名義変更の手続きにはどのくらいの費用がかかりますか？
A: 名義変更には登記費用が発生し、司法書士に依頼する場合の報酬も必要です。
目安として10万円程度の費用がかかることが一般的です。
Q3. 離婚後の不動産売却で得た利益には税金がかかりますか？
A: 物件の売却によって利益が発生した場合、譲渡所得税が課されることがあります。
ただし、特例を活用することで税負担を軽減することも可能です。
Q4. 住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですか？
A: 可能ですが、ローンの残債が売却価格を上回る場合、差額の精算が必要です。
売却前に金融機関と相談することが重要です。
7. 離婚後の不動産売却は不動産一括査定がおすすめ
不動産の売却を検討する際は、不動産一括査定サービスを活用しましょう。
複数の不動産会社から一度に査定を受けることで、最適な売却条件を見つけやすくなります。
離婚後の生活をスムーズに再スタートさせるためにも、不動産売却を計画的に進めましょう。
8. まとめ
離婚に伴う不動産の取り扱いは、今後の生活に大きく影響を与えます。
共有名義の解消や住宅ローンの処理、不動産の売却など、注意すべきポイントを押さえ、計画的に行動することが重要です。
トラブルを回避し、将来の安心を確保するためには、専門家のサポートを受けながら、不動産一括査定を活用することをおすすめします。
離婚不動産売却の基礎知識
不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握
不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告の6つのステップで進んでいきます。
不動産売却の流れの全体像
不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。
STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド
STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。
STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。
STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。
STEP6：不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。
不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール
不動産売却の媒介契約の種類
不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約の種類と比較
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。
①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上
②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上
③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意
※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。
※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。
不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】
不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。
①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税
※低廉な空き家の仲介手数料
⇒上限30万円（税抜）＋消費税
※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。
その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。
不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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