離婚時の不動産売却のよくあるトラブルとその対処法

離婚時の不動産売却のよくあるトラブルとその対処法【不動産コンパス】

離婚時の不動産売却のよくあるトラブルとその対処法

　離婚は感情的にも財政的にも大きな影響を及ぼす出来事であり、中でも共有の不動産の扱いは難易度が高いものとなります。以下に、離婚時の不動産売却においてよくあるトラブルと、それらのトラブルを避けるための対処法について詳しく述べていきます。

1. 価格に関する不一致

トラブル: 離婚する夫婦間で不動産の売却価格についての意見が合わない場合があります。一方が高く売りたいと考え、もう一方が早く売却を終わらせたいと考えることが一因となります。

対処法: 専門家や不動産業者に査定を依頼し、市場価格を正確に知ることが重要です。客観的な数字をもとに話し合うことで、解決への一歩となるでしょう。

2. 負債の問題

トラブル: 不動産を購入した際のローンが残っている場合、売却額がローン残高を下回る「逆さローン」の状態になる可能性があります。

対処法: まずは早期に金融機関と相談し、返済計画の再編や、他の資産での返済などの方法を検討することが必要です。

3. 仲介業者の選定での不一致

トラブル: 売却の際の仲介業者の選定で、夫婦間での意見が分かれることがあります。

対処法: 複数の業者に査定を依頼し、その結果やサービス内容を基に選定することを提案すると、客観的な判断ができるでしょう。

4. 売却後の利益分配

トラブル: 売却によって得られる利益の分配について、事前の合意がない場合、後から争いの原因となることがあります。

対処法: 売却前に利益分配の割合や方法について明確に話し合い、書面に残しておくことが望ましいです。

5. 売却のタイミングに関する不一致

トラブル: 一方が早急に売却を進めたいのに対し、もう一方が待機を希望する場合、トラブルが発生することがあります。

対処法: 売却の最適なタイミングを知るために、市場の動向を詳しく分析することや、不動産の専門家の意見を取り入れることで、合意点を見つけることができるでしょう。

6. 賃貸としての活用に関する意見の不一致

トラブル: 売却の代わりに賃貸としての活用を検討する際、管理の方法や賃料設定などで意見が分かれることがあります。

対処法: 賃貸の専門家や不動産管理会社の意見を取り入れることで、適切な判断が期待できます。

7. 売却先の選定

トラブル: 特定の買い手を希望する場合や、条件に関する意見の不一致が生じることがあります。

対処法: 双方が納得できる売却条件や買い手の選定基準を事前に設定しておくことが重要です。

まとめ

　離婚時の不動産売却に関するトラブルは多岐にわたりますが、十分な事前の話し合いや外部の専門家の意見を取り入れることで、多くのトラブルを回避することが可能です。感情的な判断を避け、冷静に最適な選択をすることが、双方にとっての最良の解決となるでしょう。

不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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不動産売却お役立ち情報

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