底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件・ボロ物件の売却や買取

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底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却

底地（そこち）や借地（しゃくち）、訳あり物件とはどのような不動産のことをいうのか概念の解説から、底地権・借地権・訳あり不動産を売却するにあたり、どのようなデメリットや問題点があるのかを解説。

底地権とは、借地権がついた土地のこと

底地とは、土地の賃借権・地上権がついた土地のことを言います。
土地の利用する権利を他人に貸しているもしくは使用する権利を与えている土地の権利のことを指します。
土地の権利は持っているが、土地の使用する権利を他人に与えており、土地の所有者が自由に使えない状態になります。
土地の権利者と建物の権利者が違うような場合です。
このような土地の権利を底地権といいます。

デメリットとして、土地を売却しようとしても、土地の売却価格と流動性の点でデメリットがあります。
底地権の売却の場合、土地の購入者は、土地の権利は手にはいっても、家など建物を建てることができません。
土地を自由に使用することができないため、買手が付きづらいという点と自由に使用できない分、価格が安くなる点があります。

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のこと

借地権とは、家などの建物を建てることを目的として、他人の土地を対価（地代）を支払って借りる権利のことです。
借りている土地を借地と呼びます。

借地権にはいろいろ種類があります。
「借地借家法に基づく借地」と「民法上の借地」があります。
借地の売却のケースでは、「借地借家法に基づく借地」のことが多いので
このページでは、「借地借家法に基づく借地」をもとに解説いたします。

借地権に関して、1992年（平成4年）8月に法律が改正されたため、旧借地法と新借地借家法が適用されるかで、借地権の権利が変わってきます。

新借地借家法では、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

「定期借地権」は①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用定期借地権など、いろいろ種類があります。

ここでは借地の詳細の説明は割愛させていただきますが、借地は権利が複雑であることがわかります。

デメリットとしては、借地権を売却するとなると、底地の所有者（地主）に承諾が必要であったり、売却すること自体に制限があります。
底地の所有者（地主）の承諾を得るために、承諾料を支払う必要があったりと、借地権者が自由に売却することができません。
売却ができたとしても、土地の借りる権利を売るだけで、土地の所有権は売却することになりませんので、売却価格も安くなるケース多いです。

訳あり物件とは、不動産取引において瑕疵がある物件のこと

訳あり物件とは、人が亡くなった物件（心理的瑕疵がある物件）のことだけではありません。
瑕疵（かし）にはいろいろなケースがあります。

物理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵・心理的瑕疵などが挙げられます。

・物理的瑕疵
土地に関する瑕疵・・・土壌汚染、地盤沈下、地中内埋設物など
建物に関する瑕疵・・・雨漏り、ひび割れ、シロアリ、床下浸水など

・法的瑕疵
建築基準法違反、消防法違反、地役権、境界線の問題など

・環境的瑕疵
近隣に騒音や振動、異臭などの嫌悪を感じるような施設がある
隣人トラブルがあるなど

・心理的瑕疵
事故死、自殺、孤独死　いわゆる事故物件といわれるケースの他
倒産、暴力団事務所、風俗跡地など

デメリットとして、訳あり不動産は、瑕疵がある分、買手が見つかりづらい点と価格が安くなる点があります。

まとめ

　底地権や借地権、訳あり物件、再建築不可、ボロ物件は、買手が見つかりづらい点と価格が安くなる点のデメリットがあります。
また買手が見つかりづらい点で、よほど場所が良いなどの点がないと、不動産仲介会社も積極的に取り扱ってくれないという点もあります。

底地権や借地権、訳あり不動産にあるそれぞれの問題となる権利の調整をしたりして売却することで高く売却することもできます。
ただその分時間とコストがかかります。
早く手放したい、売却したいという方は、底地権や借地権、訳あり不動産を専門に買取している不動産会社に売却するのが早いと思います。
底地権や借地権、訳あり不動産を専門に買取しているおすすめの不動産会社をご紹介します。

底地権や借地権、訳あり物件・再建築不可・ボロ物件の売却・買取はZen株式会社がおすすめ

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不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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