相続不動産の売却時に知っておきたい税金対策と特例

【相続不動産】売却時に知っておきたい税金対策と特例について解説

相続不動産の売却時に知っておきたい税金対策と特例

相続した不動産を売却する際、税金が大きな問題となることが多いです。
特に、相続税や譲渡所得税などの税負担は無視できない金額になることがあります。
本記事では、「相続不動産 売却 税金」「相続不動産 売却 税金 特例」「相続不動産 売却 税金 シミュレーション」「相続不動産 売却 税金 マンション」というキーワードを軸に、相続不動産の売却における税金に関する悩みを解決するための情報を詳しく解説します。

1. 相続不動産の売却と税金の基本

相続した不動産を売却する場合、相続税と譲渡所得税の二つの税金が関わります。
相続税は相続財産全体にかかる税金で、譲渡所得税は売却によって得た利益に対して課される税金です。
まずは、これらの税金の基本を理解することが重要です。

相続税とは

相続税は、被相続人が亡くなった際にその財産を相続することに対して課される税金です。
相続税の計算には、相続財産の評価額を基に計算されます。
相続財産には、不動産、現金、預貯金、株式などが含まれます。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額になります。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

2. 相続税の基礎知識

相続税の計算には、基礎控除額や法定相続人の数が関与します。
基礎控除額は以下のように計算されます：

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。
この基礎控除額を超える相続財産に対して相続税が課されます。

3. 譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額になります。
以下のように計算されます：

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われ、5年以上の場合は長期譲渡所得として扱われます。
長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。

短期譲渡所得

所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として扱われます。
税率は高く、所得税30%、住民税9%の合計39%となります。

長期譲渡所得

所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得として扱われます。
税率は低く、所得税15%、住民税5%の合計20%となります。

4. 相続不動産の売却における特例と控除

相続不動産を売却する際には、特例や控除を活用することで税負担を軽減することが可能です。
代表的な特例には、以下のものがあります：

小規模宅地等の特例

相続税の計算時に、一定の条件を満たす宅地について評価額を最大80％減額することができる特例です。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります：

・被相続人が居住していた宅地であること
・被相続人の配偶者や同居していた親族が引き続き居住すること

取得費加算の特例

相続財産にかかる相続税額のうち、相続不動産に対応する部分を取得費に加算することで、譲渡所得を減少させることができます。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります：

・相続開始の日から3年10か月以内に売却すること
・相続財産が一定の要件を満たすこと

5. 税金シミュレーションの重要性

税金シミュレーションを行うことで、具体的な税負担額を事前に把握し、最適な売却タイミングや方法を検討することができます。
税理士や専門家の協力を得てシミュレーションを行うことをお勧めします。

税金シミュレーションの方法

・相続不動産の評価額を計算する
・売却予定価格を設定する
・取得費と譲渡費用を見積もる
・譲渡所得を計算する
・税率を適用して譲渡所得税を算出する

6. マンション売却時の注意点

相続不動産がマンションである場合、特有の注意点が存在します。
管理費や修繕積立金、管理組合の規約など、売却前に確認すべき事項が多いため、慎重な対応が求められます。

管理費と修繕積立金

マンションの売却時には、管理費や修繕積立金の未払いがないか確認することが重要です。
未払いがある場合、売却価格から差し引かれることがあります。

管理組合の規約

マンションの管理組合の規約には、売却に関する制限や手続きが記載されている場合があります。
これらの規約を確認し、必要な手続きを事前に済ませておくことが重要です。

7. 税金対策の実践例

具体的な税金対策の実践例を紹介します。
例えば、居住用財産の3000万円特別控除や、買換え特例の活用など、実際に使える方法を詳しく解説します。

居住用財産の3000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除することができる特例です。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります：

・被相続人が居住していたこと
・相続人がその後に居住していないこと

買換え特例

相続不動産を売却し、新たに不動産を購入する場合、譲渡所得の課税を繰り延べることができる特例です。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります：

・売却した不動産が居住用であること
・新たに購入する不動産が居住用であること

8. 専門家に相談するメリット

税金関連の問題は非常に複雑であるため、専門家に相談することが重要です。
税理士や不動産コンサルタントに相談することで、適切なアドバイスを受けることができ、税負担を最小限に抑えることが可能です。

税理士に相談するメリット

税理士は税金の専門家であり、相続税や譲渡所得税の計算、特例の適用などについて適切なアドバイスを提供してくれます。
税理士に相談することで、税負担を軽減するための最適な方法を見つけることができます。

不動産コンサルタントに相談するメリット

不動産コンサルタントは不動産売買の専門家であり、相続不動産の売却に関する全般的なアドバイスを提供してくれます。
不動産市場の動向や売却戦略についてのアドバイスを受けることで、より有利な条件での売却を実現することができます。

9. まとめ

相続不動産の売却には、税金関連の問題がつきものです。
しかし、特例や控除を活用し、適切な対策を講じることで税負担を軽減することができます。
マンションの売却時には特有の注意点もありますので、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
ぜひ本記事を参考に、相続不動産の売却をスムーズに進めてください。

相続不動産売却の基礎知識

不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告の6つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

STEP6：不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

 

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

 

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

 

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

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