相続不動産を1番簡単に調査・確認する方法【名寄帳】について解説【不動産コンパス】
被相続人が不動産をどれだけ持っていたかわからない
相続のときに被相続人（亡くなった方）が不動産をどれだけ所有していたのかを相続人（配偶者・子供等）が、わからないことがあります。これは当然のことで、家族とはいえ、どれだけ財産を持っているかわからないことのほうが多いです。
所有している不動産が一緒に住んでいるご自宅だけでしたら、把握するのは簡単です。
把握できていないよくあるケースとしては、不動産に付随している権利（自宅の前の道路の権利など）を把握していないケースや
家族に内緒で購入していた別荘やマンションなどの不動産を相続人が把握していないケースがあります。
どうして把握する必要があるかというと、
相続人が相続する不動産を把握していないと、遺産分割協議のやり直したり、相続人同士がもめるケースもありますので
事前に調査をして相続する不動産がどれだけあるのかを把握しましょう。
結論から先に申し上げると、
相続する不動産を簡単に調査する方法は、「名寄帳（なよせちょう）」をみれば、簡単に相続不動産がどれだけあるかわかります。
「名寄帳」とはどんなものなのか、どこで入手できるか、入手するのにどのような手続きや必要な書類など、このあと詳しく解説していきます。
特に相続人が複数人いる場合などは、あとからトラブル・相続→争族になりかねませんので、最後までしっかりと読んでいただき
トラブル・争族にならないように注意しましょう。
相続不動産を把握していないために、あとで相続人同士でもめる
なぜこのテーマを取り上げたといいますと、
相続人が複数人いる場合、遺産分割協議が終わった後に、不動産が出てきて相続人でもめるケースがあるからです。
遺産分割協議のときに、散々言い争ってようやく遺産分割協議が終わったのに、しばらくしてあとから別荘などの存在が出てくると
また遺産分割協議をすることになります。
遺産分割協議でもめなかったとしても、あとから不動産が出てくることで、もめる火種にもなります。
家の前の道路の権利があった場合など、道路なので土地としての価値はないですが、別の相続人が不公平だと思い
現金の按分について変更を要求してきてもめるケースもあります。
遺産分割協議のあとで相続人同士もめないように事前に相続する不動産について、調査をして把握しましょう。
相続する不動産を簡単に調査する方法・名寄帳とは
調査方法は【名寄帳（なよせちょう）】を取得することです。
名寄帳をみれば、被相続人（亡くなった方）の名義の不動産を把握することができます。
以下、名寄帳について解説していきます。
名寄帳とは
名寄帳とは、簡単にいいますと、個人名義の不動産一覧表です。
土地・家屋が記載されている固定資産台帳から個人ごとにまとめて記載した一覧表になります。
名寄帳で確認するメリットとしては、不動産登記されていない未登記の不動産についても記載されていますし、課税明細書記載されていない、減税中の不動産や非課税の不動産についても記載がされています。
注意点として、毎年１月１日時点までに取得されている不動産は記載されていますが、１月２日以降で不動産を取得された場合は、記載されていない可能があります。また亡くなれた方が法人（会社）をもっており、不動産が法人（会社）名義になっている場合は記載されません。
名寄帳を取得できる場所
名寄帳があるのは、亡くなられた方が所有している「不動産の所在地の市区町村を管轄する役所」になります。
お住いの近くの役所ではありませんので、間違えないように注意してください。
相続不動産の市区町村が違う場合などは、窓口が違いますので、それぞれの不動産が所在する市区町村の役所に名寄帳を取得するための申請をする必要があります。
市区町村の役所の窓口に直接行かなくても郵送で名寄帳を取得の申請ができますので、市区町村の役所のホームページや問い合わせをして確認しましょう。
名寄帳を取得する手続き・必要書類
名寄帳は、原則、不動産の所有者本人に限られていますが、相続の場合は、被相続人（亡くなられた方）との関係性を証明する書類を提出すれば、所有者以外でも取得することができます。相続人ではない第三者の方（税理士や弁護士、不動産会社の方など）に依頼する場合は、委任状が必要です。
相続人が名寄帳を取得するための必要書類
①名寄帳の交付申請書
→役所のホームページからダウンロードもしくは窓口で取得
②申請者が相続人であることが証明できる書類
→戸籍謄本、遺産分割協議書など
③被相続人（亡くなられた方）の死亡の事実が確認できる書類
→除籍謄本、死亡届の記載事項証明書など
※第三者に依頼する場合は、代理人の本人確認書類、委任状が必要。
郵送で名寄帳の取得を申請する場合は、返信用封筒、定額小為替が必要。
役所によって必要書類が異なる場合もありますので、事前に役所のホームページや問い合わせて確認しましょう。
名寄帳を取得の手数料
名寄帳を取得するための手数料ですが役所によって違いがあります。
無料のところもあれば、手数料が掛かるところは、おおよそ150円～300円ぐらいの手数料のイメージです。
郵送請求の場合は、手数料が掛かる場合「定額小為替」で支払います。定額小為替は、郵便局で購入できます。
手数料も事前に役所のホームページや問い合わせて確認しましょう。
名寄帳を取得ではなく、閲覧だけもできますが、閲覧も同様の手数料がかかりますし、証拠として保存するためにも閲覧よりも取得することをおすすめします。
相続不動産を1番簡単に調査・確認する方法【名寄帳】のまとめ
相続不動産を簡単に調査・確認する方法は名寄帳の取得をすることです。
名寄帳には未登記は減税・非課税などの不動産も記載されているのが、ほかの帳簿を違って所有している不動産がわかるのがポイント。注意点として、法人名義の不動産や亡くなられた年の1月2日以降に取得された不動産は記載がないこと。
名寄帳の取得方法は、相続不動産の所在地の市区町村を管轄する役所の窓口か郵送で申請して取得。
必要な書類としては、①名寄帳の交付申請書②申請者が相続人であることが証明できる書類。
代理人が申請する場合は、代理人の本人確認書類、委任状が必要。
郵送で名寄帳の取得を申請する場合は、返信用封筒、定額小為替が必要。
手数料は無料のところもあれば、おおよそ150円～300円前後掛かります。
事前に役所のホームページや問い合わせて確認しましょう。
相続で不動産がある場合は、事前に相続不動産がどれくらいあるのかをしっかりと調査をして、遺産分割協議のあとでのトラブルや相続が争族にならないようにしましょう。
相続不動産の無料相談窓口
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不動産売買のお役立ち情報
不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握
不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。
不動産売却の流れの全体像
不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。
STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。
STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。
STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。
※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。
不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール
不動産売却の媒介契約の種類
不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約の種類と比較
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。
①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上
②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上
③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意
※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。
※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。
不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】
不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。
①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税
※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。
不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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