相続不動産の評価方法や評価額の調べ方と必要書類

相続不動産の評価方法と必要書類、評価額調べ方のコツと遺産分割のポイントを解説【不動産コンパス】

1 相続不動産の評価方法と必要書類から評価額の調べ方
2 不動産売買のお役立ち情報

相続不動産の評価方法と必要書類から評価額の調べ方

相続不動産の評価方法と必要書類

1. 相続不動産評価の基本
相続が発生した際、不動産はその価値によって遺産分割の重要な要素となります。
不動産の評価は、相続人間での公平な分割を実現するために不可欠です。
評価が適切に行われない場合、相続人間での紛争の原因となることがあります。
不動産評価は、市場価値だけでなく、相続税の算出の基礎ともなるため、専門的な知識が必要です。
このため、不動産評価の基本を理解し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

2. 不動産評価方法
不動産評価には主に二つの方法があります。
「路線価方式」と「倍率方式」です。
路線価方式は、国税庁が公表する路線価を基に算出します。
これは主に都市部の不動産に適用される方法で、土地の価値が詳細に評価されます。
一方、倍率方式は、固定資産税評価額に特定の倍率を適用して評価額を求めます。
この方法は、地方の不動産や特定の条件を満たす不動産に用いられることが多いです。
不動産の種類や場所によって最適な評価方法を選択することが重要です。

3. 必要書類の準備
相続不動産の評価を行うためには、いくつかの重要な書類が必要になります。
これには、固定資産税評価証明書、登記簿謄本（登記事項証明書）、地図などが含まれます。
固定資産税評価証明書は、地方自治体から取得でき、不動産の評価基準を提供します。
登記簿謄本は、不動産の所有権や権利関係を明確にし、地図は不動産の位置や形状を把握するのに役立ちます。
これらの書類は、正確で公平な不動産評価のために不可欠です。

相続不動産の評価額の調べ方

1. 評価額の調べ方
不動産の評価額を調べる方法は大きく二つあります。
一つは、不動産鑑定士や税理士などの専門家に依頼する方法です。
専門家は詳細な市場分析や法規制の知識を持っており、正確な評価を提供できます。
もう一つは、自分で路線価や固定資産税評価額を調査する方法です。
この方法はコストがかからない反面、専門的な知識が必要で、評価の精度が専門家に依頼する場合と比べて劣る可能性があります。

2. 専門家への依頼
不動産評価において専門家の知見は非常に価値があります。
不動産鑑定士や税理士は、市場動向、法的規制、評価基準を熟知しており、複雑なケースにおいても適切な評価を提供できます。
特に、複数の相続人が関与する場合や、不動産の特性が複雑である場合には、専門家の意見が重要です。
専門家への依頼は、相続税評価における公平性と正確性を保証するための最良の選択肢の一つと言えます。
ただし、専門家への依頼には費用が伴うため、費用と利益を比較検討する必要があります。

相続不動産の評価減のポイント

1. 相続不動産の評価減
不動産の評価額は、その状態や条件によって下がることがあります。
例えば、建物が老朽化している場合や、立地条件が悪い場合などです。
これらの要因は不動産の市場価値を下げ、相続税の評価額も影響を受けます。
評価減の適用は、相続税の負担を軽減する上で重要な要素となり得ます。

2. 相続不動産の市場価値と評価額
不動産の市場価値と相続税評価額は必ずしも一致しません。
市場価値は、不動産が現在の市場で実際に売買される価格を指し、需要と供給のバランス、物件の状態、地域の経済状況などに影響されます。
一方、相続税評価額は、特定の法的基準に基づいて計算されます。
このため、市場価値と相続税評価額には差が生じることが一般的です。

3. 地域による不動産評価の違い
不動産評価は、地域によっても異なります。
都市部と地方では、土地の価値や需要が大きく異なり、これが評価額に反映されます。
都市部では高い需要と限られた供給が価格を押し上げる傾向がありますが、地方では広い土地が少ない需要で取引されることが一般的です。
このため、同じ広さや条件の不動産でも、地域によって評価額が大きく変わることがあります。

4. マンション特有の評価基準
マンションの評価では、一戸建てとは異なるマンション特有のいくつかの要因が考慮されます。
主な要因には、築年数、管理状態、共用部分の設備、立地条件などがあります。
マンションの場合、共用施設の質や管理の良し悪しが大きく影響します。
また、階層や眺望なども評価額に影響を与える要素です。

相続不動産の評価額と相続・遺産分割のポイント

1. 遺産分割と評価額
遺産分割では、不動産の適正な評価額が重要な役割を果たします。
不動産の評価額が公平かつ正確でなければ、相続人間での紛争の原因となり得ます。
遺産分割を円滑に進めるためには、全ての相続人が納得できる形で不動産の価値を定めることが求められます。
これには、市場価値の把握や、特定の減価要因を考慮する必要があります。

２. 相続不動産の評価と固定資産税
固定資産税の評価額は、不動産の相続時の評価において重要な指標の一つです。
しかし、この評価額は市場価値とは異なる場合が多く、相続税の計算にそのまま用いると適切でない場合があります。
相続税の計算には、市場価値に近い評価額を用いることが望ましいです。

3. 相続不動産の評価と相続税
相続不動産の評価額は、相続税の計算に直接影響を与えます。
相続税は、遺産の総額に基づいて計算されるため、不動産の評価額が高ければ高いほど、相続税の負担も大きくなります。
このため、相続税の負担を軽減するためにも、正確かつ公平な不動産評価が重要となります。
相続税の計算は複雑であり、専門家のアドバイスを受けることが望ましいです。

4. 相続時の不動産の価値評価と売却
相続が発生した際に、不動産を売却することを考える相続人も少なくありません。
この場合、不動産の価値評価は非常に重要です。市場価値に基づいた適切な価格設定は、不動産を効率よく売却するための鍵となります。
不動産の売却は、相続税の負担軽減や資産の流動化にも寄与します。相続不動産を売却を検討する際には、市場動向の把握や適切なタイミングの選定が重要となります。

まとめ：相続不動産の評価方法と必要書類から評価額の調べ方について

　相続時の不動産評価には、正確な評価方法の選定、必要書類の準備、評価額の適切な調査手順が重要です。
遺産分割における評価額の扱い方、評価減の適用条件、マンションなど特定不動産の評価基準の理解、固定資産税を考慮した評価方法の違いも考慮する必要があります。
さらに、最適な専門家の選定は、相続不動産評価の精度を高めるために不可欠です。
これらの知識は、相続時の不動産評価を正確かつ公平に行うために、初心者から経験者まで幅広く役立ちます。

不動産売買のお役立ち情報

不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
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