相続不動産の名義変更手続きの必要書類・費用・登記義務化について

相続不動産の名義変更手続きの必要書類・費用・登記義務化について解説。

相続不動産の名義変更手続きの必要書類・費用・登記義務化について

　相続した不動産を売却する際、最初に行わなければならない重要な手続きが名義変更です。この手続きを怠ると、売却がスムーズに進まないだけでなく、法的なトラブルを招く可能性もあります。本記事では、「相続不動産名義変更」「相続不動産名義変更 必要書類」「相続不動産名義変更 費用」「相続不動産 名義変更 登記義務化」というキーワードを中心に、相続不動産の名義変更について詳しく解説します。

1. 相続不動産名義変更の基本

 　相続不動産の名義変更とは、被相続人（亡くなった方）の名義で登録されている不動産を相続人の名義に変更する手続きです。
名義変更を行うことで、相続人は正式に不動産の所有者として認められ、その後の売却や管理がスムーズに行えます。

2. 名義変更に必要な書類

相続不動産の名義変更には、多くの書類が必要です。以下は主な必要書類です。

• 被相続人の死亡診断書または死亡届
  • 被相続人が亡くなったことを証明するための書類です。
• 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要です。
• 相続人全員の戸籍謄本
  • 法定相続人全員の戸籍謄本を用意します。
• 相続人全員の住民票
  • 名義を変更する相続人の住民票が必要です。
• 遺産分割協議書
  • 相続人全員が不動産の分割について合意したことを証明する書類です。
• 被相続人の不動産の登記事項証明書
  • 相続する不動産の詳細を確認するための書類です。
• 固定資産評価証明書
  • 不動産の評価額を証明するための書類です。

3. 名義変更の手続き方法

相続不動産の名義変更は以下の手順で行います。

手順1: 必要書類の準備

前述の必要書類を全て揃えます。

手順2: 法務局での申請

準備した書類を持って、管轄の法務局に出向いて申請を行います。
法務局の窓口で確認しながら進めるとスムーズです。

手順3: 名義変更の完了

法務局から名義変更が完了した旨の通知を受け取ります。
これで正式に相続人の名義に変更されます。

4. 名義変更にかかる費用

相続不動産の名義変更には以下のような費用がかかります。

登録免許税

• 不動産の固定資産評価額に基づいて計算される税金です。
  • 登録免許税の税率は固定資産評価額の0.4%です。

司法書士報酬

• 名義変更手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬が必要です。
  • 報酬額は不動産の評価額や依頼する司法書士によって異なりますが、通常は数万円から十数万円程度です。

その他の費用

• 必要書類の取得費用や郵送費用なども考慮する必要があります。

5. 名義変更の登記義務化とは？

2024年4月1日から相続不動産の名義変更（登記）が義務化されます。
この義務化により、相続人は相続開始から3年以内に名義変更を行わなければならなくなります。
違反すると過料が科される場合があります。

義務化の背景

• 空き家問題の解消
  • 適切に管理されていない空き家が増加しているため、相続不動産の所有者を明確にすることが目的です。
• 不動産の権利関係の明確化
  • 不動産の権利関係を明確にすることで、不動産取引の透明性を高めることが目的です。

6. 名義変更手続きの具体的な流れ

手順1: 司法書士への相談

まずは信頼できる司法書士に相談します。

手順2: 必要書類の準備

司法書士の指示に従って、必要書類を準備します。

手順3: 名義変更の申請

司法書士が名義変更申請を代行します。

手順4: 名義変更完了の通知

司法書士から名義変更完了通知が届きます。

7. 名義変更における注意点

書類の不備に注意

必要書類に不備があると、名義変更がスムーズに進まない場合があります。
特に、戸籍謄本や住民票の内容に間違いがないか確認することが重要です。

遺産分割協議書の作成

複数の相続人がいる場合、全員の合意を得た遺産分割協議書を作成することが必要です。
この書類がないと名義変更ができない場合があります。

8. 専門家に依頼するメリットとデメリット

専門家に依頼するメリット

• 安心感
  • 専門家に依頼することで、手続きのミスを防ぐことができます。
• 時間の節約
  • 自分で手続きを行う時間を節約でき、その間に他の重要な業務に集中できます。

専門家に依頼するデメリット

• 費用がかかる
  • 専門家に依頼するための費用が発生します。

9. よくある質問とその回答

Q1: 名義変更をしないとどうなる？

名義変更を行わないと、相続人が正式な所有者として認められず、不動産の売却や担保設定ができなくなります。
また、義務化により過料が科される可能性があります。

Q2: 名義変更にはどのくらいの時間がかかる？

必要書類が揃っている場合、名義変更手続き自体は数週間で完了することが多いです。
ただし、法務局の混雑状況によっては時間がかかる場合もあります。

Q3: 司法書士に依頼する場合の費用はどのくらい？

司法書士の報酬は不動産の評価額や依頼内容によって異なりますが、通常は数万円から十数万円程度です。

10. まとめ

相続不動産の名義変更は、複雑な手続きが伴いますが、適切に対応することでスムーズに進めることができます。
必要書類の準備や手続きの流れ、費用の詳細、登記義務化の背景などを理解し、早めに準備を進めることが重要です。
専門家のアドバイスを受けることで、手続きをスムーズに進めることができます。
この記事を参考にして、相続不動産の名義変更を成功させましょう。

相続不動産売却の基礎知識

不動産売却の流れ｜6ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で6つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済、⑥不動産売却の確定申告の6つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。
関連記事：不動産売却の簡易査定と訪問査定の違いとは？失敗しないための完全ガイド

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

STEP6：不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

 

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

 

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

 

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためにも、まずは、無料一括査定をして相場や不動産の価値を把握しましょう。
　特に、相続の遺産分割・離婚の財産分与・住宅ローン滞納の任意売却で不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を売却を検討されている方は、少しでも高い価格で売却するために、まずは、無料一括査定で不動産売却価格の見積もりを比較して、相場や不動産の価値を把握しましょう。
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相続不動産売却お役立ち情報

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不動産売却の基礎知識

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