任意売却

住宅ローン滞納による任意売却での不動産査定・不動産売却相談【不動産コンパス】

任意売却とは

 任意売却とは、「住宅ローンを滞納した場合、その借入先の債権者（金融機関等）の合意のもと、不動産を売却すること」です。
通常の不動産売却では、あなた自身の意思で自由に売却できますが、任意売却の場合は、債権者（住宅ローンの借入先の銀行など）の同意が必要です。

住宅ローンを滞納した場合、裁判所を通じて競売により不動産の売却が行われます。
任意売却では、競売で入札がおこなわれる前に、あなたと債権者(金融機関等)との合意のもと、あなた自身の意思で住宅を売却をすることができます。
そのため、競売と比較して債務者・債権者の双方にとってより良い条件で売却ができますし、売却後の金銭的・精神的な損失がはるかに少ないです。

住宅ローンを滞納されている方は、あきらめずに任意売却をご検討ください。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローン滞納①　

住宅ローン滞納から1ヶ月〜2ヶ月経過

銀行から「支払い請求書」が届き、滞納している住宅ローンの未払い分と遅延損害金が請求される。

住宅ローン滞納②

住宅ローン滞納から2ヶ月〜3ヶ月経過

銀行から「催告書」が届き、未払い分と遅延損害金の請求と、支払い期限を過ぎると期限の利益が喪失する旨の書類が届く。

住宅ローン滞納③

住宅ローン滞納から3ヶ月〜6ヶ月経過

銀行から「期限の利益喪失通知」書類が届く。以後は住宅ローンは一括で返済する必要があります。

住宅ローン滞納④

住宅ローン滞納から6ヶ月〜10ヶ月経過

裁判所から「競売開始決定通知」の書類が届く。担保不動産の差し押さえの通知。任意売却で取下げが可能。

住宅ローン滞納⑤

住宅ローン滞納から10ヶ月〜12ヶ月経過

裁判所の執行官による現況調査。調査日時の お知らせが届く。

住宅ローン滞納⑥

住宅ローン滞納から12ヶ月〜16ヶ月経過

裁判所から「期間入札の通知」が届く。入札期間は１～２週間。通知が届いたら間もなく入札がスタート。

競売入札開始して、入札期間終了後、裁判所が入札を開封。最高額を入札した人＝落札者を決定。

任意売却よくあるトラブル4選

①引越し費用の保証

引越し費用は債権者との交渉で決まるので、保証されてるものではない。あとから金銭トラブルになる可能性あり。

②売却後の残債の詳細説明

任意売却後の残債についての詳しい説明がない。不動産を売却しても負債が残るの場合もあるので、残った負債の支払いができるかどうかも確認する必要があります。

③物件の買手が見つからない　

不動産が地方の物件などで、任意売却の期間が長期化してしまった場合は、競売が開始になる可能性があります。任意売却を依頼したから安心というわけではありません。

④法外な手数料の請求される　

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためにも、まずは、無料一括査定をして相場や不動産の価値を把握しましょう。
　特に、相続の遺産分割・離婚の財産分与・住宅ローン滞納の任意売却で不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を売却を検討されている方は、少しでも高い価格で売却するために、まずは、無料一括査定で不動産売却価格の見積もりを比較して、相場や不動産の価値を把握しましょう。
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住宅ローン滞納による任意売却の不動産売却お役立ち情報

不動産売却の流れ｜5ステップで不動産売却の流れを把握

　不動産売却の流れを全く知らない人でもわかるように、不動産売却の全体の流れを売主の視点で5つのステップに分けて解説。
不動産売却は、ほとんどの方が不動産売却が初めてという方が多いと思います。不動産売却の流れや知識がないまま進めることに不安になることもあるでしょう。
　不動産売却は、以下のように①不動産仲介会社に売却相談・査定依頼、②売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を締結、③不動産の販売活動を開始、④不動産売買契約を締結、⑤不動産物件の引渡し・決済の５つのステップで進んでいきます。

不動産売却の流れの全体像

不動産の売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
それぞれの５つのステップについて、解説していきます。

STEP1：不動産仲介会社に売却相談と査定依頼
不動産売買の仲介を行っている会社に売却相談と売却価格の査定の依頼をします。

STEP2：不動産仲介会社と媒介契約を締結
不動産売買の仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

STEP3：不動産の販売活動を開始
媒介契約締結後、不動産仲介会社が不動産の売却活動を開始します。

STEP4：不動産売買契約を締結
買主が決定したら、不動産仲介会社が「買主の住宅ローン事前審査」と「不動産の最終調査」行い、不動産売買契約を締結いたします。

STEP5：不動産物件の引渡し・決済
売買契約で定めた期日で決済と引渡しが行われます。
売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者と司法書士の五者が、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関に集まって契約手続きするケースが多いです。

※不動産売却の確定申告
売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。
時期は毎年2月中旬～3月中旬までに行います。

 

不動産売却の流れについて詳細は以下のコラムをご覧ください。
⇒不動産売却の流れを図解｜査定・契約・決済のスケジュール

 

不動産売却の媒介契約の種類

不動産売却を依頼する仲介会社を選んだら、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約の種類と比較

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産仲介会社に支払う報酬額や販売活動方法を取り決める契約です。
媒介契約は①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類あります。
売却する不動産物件やご自身の状況をもとに媒介契約の種類を選択しましょう。
以下、媒介契約の特徴をご参考にしてください。

①専属専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…必要
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…1週間に1回以上

②専任媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…1社
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…義務
販売活動の報告頻度…2週間に1回以上

③一般媒介契約
媒介契約を締結できる不動産仲介会社数…複数可
買手を自分で見つけた場合の仲介手数料…無
指定流通機構レインズの登録…任意
販売活動の報告頻度…任意

 

※ポイント
①専属専任媒介契約、②専任媒介契約は販売活動を依頼する不動産仲介会社の数が1社と制限されます。
①専属専任媒介契約は買手を自分で見つけることもできますが、仲介手数料を不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があり、実質的に自分で販売活動することを制限されています。

※注意点
あとからもめないように媒介契約を結ぶ際に、把握している建物の雨漏りや周辺の騒音等、売却する不動産の状況を報告書（告知書）を記入しましょう。また、建物の設備等の内容や設備の故障を明記する付帯設備表という書類に記入しましょう。

 

不動産売買の仲介手数料の計算式【簡易計算式】

不動産売買の仲介手数料のわかりやすく簡易計算式での計算方法を解説していきます。

①不動産売買価格400万円以上
⇒不動産売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税

②不動産売買価格200万円以上400万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税

③不動産売買価格200万円未満
⇒不動産売買価格（税抜）×5%＋消費税

※売主が宅建業者の場合は、建物の価格に消費税が掛かります。その場合は不動産売買価格から消費税額を除いた金額を元に、不動産売買の仲介手数料を計算します。

　不動産売却の流れや不動産仲介手数料の費用を把握したら、次は複数の不動産仲介会社に査定の依頼をしましょう。
不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を高く売却するためにも、まずは、無料一括査定をして相場や不動産の価値を把握しましょう。
　特に、相続の遺産分割・離婚の財産分与・住宅ローン滞納の任意売却で不動産（空き家・マンション・一戸建て・土地など）を売却を検討されている方は、少しでも高い価格で売却するために、まずは、無料一括査定で不動産売却価格の見積もりを比較して、相場や不動産の価値を把握しましょう。
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不動産売却お役立ち情報

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