離婚・財産分与

離婚の財産分与による不動産売却・不動産査定【不動産コンパス】

財産分与とは

１．財産分与とはどのような制度か

　財産分与とは、「婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産を、離婚時に清算すること」です。

財産分与とは、離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。
性質としては、①夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の公平な分配、②離婚後の生活保障、③離婚の原因を作ったことへの損害賠償などがあると解されており，特に①が基本であるといわれてます。
財産分与の請求には期限があります。離婚から2年の期限があります。

離婚の方法を問わず、法律で正当に認められた権利で、どちらに離婚原因があろうかなかろうか、原則として公平に分与されます。
ただ、離婚原因を作った側の財産分与が慰謝料として差し引かれて、少なくなるケースもあります。
また財産分与には、経済的に弱い立場に配偶者が、離婚後の生活に困らないようにするという扶養目的も含まれています。
具体的には、離婚時に妻が高齢で専業主婦だった場合や、一方が病気を患って自立して生活ができない場合なとに、毎月数万円の生活費を支払い、生活維持・保障を図るということです。

婚姻生活中に夫婦の協力によって、一定の財産（貯金や株式、不動産、車など）を形成しますが、多くの場合は、離婚をした者の一方の名義財産とされていることが多いです。
例えば、夫が働いて得た給与から不動産を購入し、名義は夫になっている場合があります。
実質は妻の協力貢献によって形成維持されたものですから、名義は夫でも夫婦の共有財産になります。

２．財産分与の額はどのように決めるのか

　夫婦の財産の清算を基本として，上記１で述べた②離婚後の生活保障と③離婚の原因を作ったことへの損害賠償の要素も考慮しながら，まずは当事者間の協議によって金額を決めることになります。
当事者間で協議が調わないときや，協議をすることができないときは，家庭裁判所に調停又は審判を申し立てることができます。
家庭裁判所の審判では，夫婦が働きをしているケースと，夫婦の一方が専業主夫（婦）であるケースのいずれでも，夫婦の財産を２分の１ずつに分けるように命じられることが多いようです。

３．財産分与の対象となる財産とは

　夫婦のいずれか一方の名義になっている財産であっても，実際には夫婦の協力によって形成されたものであれば，財産分与の対象となります。
例えば，婚姻中に夫の収入で土地建物を購入して夫の単独名義になっている場合であっても，妻が家事等を分担して夫を支えていたときは，その土地建物は，実質的には夫婦の財産といえると考えられます。

４．財産分与はいつまでにすればよいか。

　離婚から2年以内に請求する必要があります。
離婚までに協議をしておき離婚と同時に財産分与してもよいですし，離婚をしてから財産分与を請求することもできます。
ただし，離婚から2年が経過すると，家庭裁判所に申立てをすることができなくなりますので注意が必要です。

離婚・財産分与による不動産売却の流れ

STEP.1　一括査定で不動産価格を把握

無料の不動産一括査定で売却を検討されている不動産の価格・価値を把握しましょう。

注意点として査定は、複数社に依頼しましょう。査定３社以上出すことをおすすめします。

一番高い金額を参考にするのではなく真ん中くらいと一番下の間くらいの少し低めにで考えておきましょう。

査定が１社しか返ってこない場合は、査定金額を８割～９割で計算して不動産の価値を算出しましょう。

STEP.2　  住宅ローンの残債金額の確認

住宅ローンを使って不動産を購入している場合は、住宅ローンの残債金額がいくらかを住宅ローンの借入をしている金融機関に確認しましょう。STEP.1の不動産一括査定を並行して行ってほうが良いと思います。

STEP.3 　査定金額と 住宅ローンの残債金額の比較

STEP.1の不動産一括査定で得た査定金額とSTEP.2の住宅ローンの残債金額を比較して、どちらが多いかを把握しましょう。

①査定金額＞ 住宅ローンの残債金額　

査定金額が住宅ローンの残債金額よりも高い場合

⇒不動産一括査定にもう一度出してみて、不動産売却の依頼をする不動産仲介会社を選びましょう。

対応が丁寧で信頼ができる・相性の良い・豆に報告がある不動産仲介会社がよいと思います。

②査定金額＜住宅ローンの残債金額

査定金額が住宅ローンの残債金額よりも低い場合

⇒住宅ローンの残債金額‐査定金額＝差額を現金で手出しできるか確認しましょう。

査定金額より住宅ローンの残債金額がオーバーしている場合（オーバーローン）は、オーバー分の金額を現金で支払える場合は、不動産一括査定にもう一度出してみて、不動産売却の依頼をする不動産仲介会社を選びましょう。

オーバー分の金額を現金で支払えない場合は、売却以外の方法を検討しましょう。

・夫婦のどちらか一方の名義にして、住み続ける。

・売却せずに賃貸で貸し出して、賃料収入でローンの返済をする。

注意点として、現金を住宅ローンの返済をすることで、離婚後に現金がないためにいろいろと新しい生活の準備ができないということがないように離婚後の資金計画も考えておきましょう。

不動産売却後の注意点として、賃貸物件に住もうと考えていたが、部屋が借りられない場合があります。よくあるケースとしては与信力がない場合、与信が悪い場合があります。

＜与信力がない場合＞

専業主婦で働いていない・もしくは働いている社歴が短い（１年以下だと厳しい可能性も）パートで収入が低いなど

＜与信が悪い場合＞

住宅ローン滞納・遅延、クレジットカードの支払い遅延など与信が悪い場合、賃貸物件を借りるのに保証会社を使う場合に保証会社の審査が通らないなど

売却後、住む家がないということが無いようにしましょう。
売却したお金が数百万あっても与信状況で借りれないケースはけっこうあります。離婚・財産分与で不動産を売却する際は、この点に特に注意をして判断しましょう。

離婚による財産分与の種類

財産分与の種類

分ける財産の種類は4種類。

①清算的財産分与

結婚生活で夫婦が協力して、築いた財産の精算。

②扶養的財産分与

離婚後の生活において、経済的支障が生じる場合、経済的目処が立つまでの経済的支援のこと。

③慰謝料的財産分与

精神的苦痛を与えた場合に支払われる慰謝料。

④婚姻費用の精算

離婚までの生活費等の未払い分を精算。

 

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