相続不動産売却や不動産査定、不動産登記の名義変更などの不動産を相続するまでに必要な書類や手続き、相続不動産の評価や税金など相続不動産に関するよくある疑問を解説【不動産コンパス】

相続の基本知識

相続とは

相続とは、「被相続人（亡くなった人）の財産に属する一切の権利義務を、相続人（一定の親族関係にある者など）が承継すること」です。

相続では、この亡くなった人を「被相続人」、財産を承継する人を「相続人」といいます。
相続財産（遺産）には、プラスの財産（資産）だけではなく、借入金・未払金等のマイナスの財産（債務）も含まれます。

相続人とは

相続財産（遺産）を承継できる者は、次のいずれかになります。

①法定相続人
民法で決められた相続人で、亡くなった人の配偶者と、子か親か兄弟姉妹等
②受遺者
相続財産（遺産）を承継する者として、遺言書で指定された者

注意点として、未成年者が相続人になる場合、未成年者には「代理人」を立てる必要があります。
通常、代理人は親が務めます（法定代理人）。

しかし、親も未成年者の子も相続人である場合、親が未成年者の代理人になれないことがあります。親と未成年者の子で利益相反関係となるからです。
このような場合には、「特別代理人」の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。そして特別代理人は未成年者に代わり、遺産分割協議や手続等を行います。
例外として、未成年者であっても結婚している等、成人とみなされる場合もあります。

相続財産（遺産）とは

相続財産の例として、現金や預貯金、株式等の有価証券、車・貴金属等の動産、土地・建物等の不動産、借入金等の債務、賃借権・特許権・著作権等の権利などがあります。

相続の3つの方法

相続の方法には「法定相続」と「遺言による相続」、「分割協議による相続」の3つの方法があります。

①法定相続
民法で決められた人が決められた分だけもらう相続

②遺言による相続
亡くなった人が遺言書により相続の内容を決める相続
「遺言による相続」 は「法定相続」より優先されます。

③分割協議による相続
相続人全員で協議して遺産の分割方法を決める相続
遺言書がある場合は、原則、遺言書に沿って相続します。

遺言書がない場合は、民法で誰がどれだけ相続するかが決められているので、法律に沿って相続をします。これを「法定相続」といいます。
また、相続人全員で協議して、それぞれの事情に応じて分けることもできます。これを「分割協議による相続」といいます。

相続不動産の評価から売却までの手続きの流れを解説

　相続した不動産の売却方法や不動産登記の名義変更などの必要な手続き、また不動産を相続するまでに必要な書類や、相続不動産の評価や相続税などの税金申告手続きなど相続不動産に関するよくある疑問を解説。

相続不動産の調査から売却までの流れと注意点

STEP1　相続不動産調査

相続不動産の把握をするために、課税明細書の確認と名寄帳の取得をしましょう。

※相続不動産の調査・確認方法はこちら

→相続不動産を一番簡単に調査・確認する方法

STEP2　査定依頼・見積もり比較

相続不動産を不動産一括査定で見積もり比較し、不動産売却価格を把握しましょう。
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STEP3　売買契約

特例を適用する場合、売買契約の文言や引き渡し日によっては、特例ができようできないケースがあります。特例を適用する場合は条件をしっかりと確認して売買契約をしましょう。

STEP4　決済

引き渡し日によっては、特例が適用できない場合があります。
特例を適用するための条件をしっかり確認して決済しましょう。

相続不動産４つの分割方法

①現物分割

土地や預金などの財産をそのままの状態で分割する方法

②換価分割

不動産などの財産を相続人の1人が相続し、他の相続人に代償金を支払う分割方法

③代償分割

不動産などの財産を相続人の1人が相続し、他の相続人に代償金を支払う分割方法

④共有分割

不動産などの財産を相続人の共有名義にして相続をする方法

相続不動産よくあるトラブル8選

＜case①＞処分・活用方法の相違

相続人の中で土地と建物を守りたい人と売りたい人が分かれている。

＜case②＞所有者の相違

土地と建物の所有者が違い意見が食い違う。

＜case③＞遺産分割協議不調

相続人間で、均等に遺産を分割できず遺産分割協議がまとまらない。

＜case④＞残債

住宅ローンなどの不動産担保ローンが残っている。

＜case⑤＞郊外物件

物件が郊外にあり、売却がうまくいかず、相続人間で押し付け合う。

＜case⑥＞単独相続

遺言書に不動産をすべて一人に相続させると書いてある。

＜case⑦＞相続登記未登記

何代も前から相続登記がされておらず、知らない親戚が相続人にいる。

＜case⑧＞不動産評価の相違

相続人間で不動産の評価（価格）が分かれる。

相続不動産売却のお役立ち情報

相続に強い税理士の選び方

相続・遺産分割の不動産売却

相続した不動産の売却方法や不動産登記の名義変更などの必要な手続き、また不動産を相続して売却するまでに必要な書類や、相続不動産の評価や税金など相続不動産に関するよくある疑問や失敗しないための注意点を解説。
⇒相続・遺産分割の不動産売却についてはこちら

離婚・財産分与の不動産売却

離婚による財産分与での不動産売却査定・売却方法の相談や非住み替え（引っ越しをしない場合）の不動産登記の名義変更などの必要な手続き、また不動産を売却に関する名義変更などの必要な書類や、離婚による不動産売却価格の評価や税金など、離婚による不動産売却・名義変更等での失敗しないため注意点やよくある疑問を解説。
⇒離婚・財産分与で不動産売却についてはこちら

住宅ローン返済遅延・滞納による任意売却

住宅ローン滞納による任意売却で不動産売却の価格査定や売却相談・住宅ローンの解約手続きなど任意売却で必要な書類や手続き、よくある疑問について解説。
任意売却でよくあるトラブルや競売の流れも解説。
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投資用不動産の売却

投資用区分マンションから稼働の悪くなったアパートやマンション一棟収益物件の不動産投資物件の売却から不動産投資ローン借り換え、空室対策など不動産投資のリスクや間違えた節税対策のなどメリットやデメリットを解説。失敗しないための注意点やおすすめ、お役立ち情報を解説。
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底地権・借地権・再建築不可・訳あり物件の売却

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